Leiden

SP-raadslid Han Dirks: 'Overlast als gevolg van verkamering is een belangrijk maatschappelijk probleem dat zich in meerdere Leidse wijken voordoet. De huidige situatie speelt Leidse huisjesmelkers in de kaart, maar is verder niet in het belang van particuliere woningeigenaren, studenten of arbeidsmigranten. De enige manier om hier iets aan te doen is om vooral in te zetten op strenge eisen voor vergunningverlening. Handhaving zonder noemenswaardige eisen aan een vergunning vooraf, is dweilen met de kraan open.'

De discussie over de vraag of - en zo ja, welke - voorwaarden gesteld moeten worden aan het verlenen aan een vergunning, om een bestaande woning om te vormen tot enkele aparte kamers is niet nieuw in de Leidse raad. In 2011 heeft een burgerinitiatief voorkomen dat de, voor het verbouwen van een pand tot kamers, benodigde 'onttrekkingsvergunning' in het geheel zou verdwijnen. Het initiatief van enkele Leidse inwoners is toen van harte ondersteund door de SP. Tegelijkertijd is toen wel het aantal voorwaarden aan de vergunning beperkt (deregulering), zodat het vanaf dat moment relatief gemakkelijk is geworden om met een vergunning woningen te verkameren. Of illegaal verkamerde panden alsnog te legaliseren. Tot nu toe vormt dit de bestaande praktijk. Een ontwikkeling waarvan de SP nooit voorstander is geweest.

Gevolgen van het bestaande beleid en het belang van voldoende kamers voor studenten

Het bestaande beleid dat is ingegaan vanaf 2011 is ingezet vanuit de gedachte dat dit tot extra aanbod van kamers leidt,  positief voor Leidse studenten. De SP vindt het van belang dat er voldoende betaalbare en kwalitatief goede woonruimte beschikbaar is voor studenten, maar de vraag is of dat met het huidige beleid rondom verkamering op de juiste manier wordt vormgegeven. De SP vindt van niet, omdat het de voorkeur heeft om nieuwe woonruimte voor studenten te creëren in aparte studentencomplexen. Op verschillende plaatsen in Leiden, zoals aan de Lammenschansweg, is daarom besloten om een groot aantal nieuwe kamers voor studenten en net afgestudeerden te bouwen. Daardoor neemt het aantal studentenkamers in de stad toe. Anderzijds blijkt uit de meest recente cijfers over de behoefte aan studentenkamers, dat als gevolg van de nieuwe wetgeving inzake de afschaffing van de studiefinanciering voor studenten (het volledige bedrag is een lening die moet worden terugbetaald), de vraag naar kamers zal dalen. Wanneer de bestaande projecten voor studentenhuisvesting in Leiden worden uitgevoerd is er daarom een evenwicht in zowel de vraag als het aanbod naar studentenkamers in de stad. Vanzelfsprekend moet de gemeente Leiden blijven volgen of het aanbod aan woonruimte voor studenten ook in de toekomst voldoet.   

Daarnaast vindt de SP het soepel omgaan met de mogelijkheid om woonhuizen om te vormen tot kamers geen goed middel, omdat hierdoor de kans op onveilige situaties wordt vergroot. Meer bewoners per pand (studenten/arbeidsmigranten) stelt eisen aan de constructieve- en brandveiligheidsmaatregelen, die in veel gevallen niet zijn aangebracht door de eigenaar van een pand en blijkt ook dat in een aantal gevallen het onderhoud van deze panden achterblijft, omdat het de betreffende huisjesmelker niet te doen is op het woongenot van bewoners en omwonenden, maar om het geld dat te verdienen is met de kamerverhuur. Verkamering is in die zin helemaal niet in het belang van studenten of andere bewoners, omdat het regelmatig voorkomt dat zij in een onveilige situatie moeten leven. Bovendien is verkamering niet in het belang van starters op de woningmarkt, die opzoek zijn naar een betaalbare koopwoning. Het zijn namelijk juist de betaalbare starterswoningen die worden opgekocht door huisjesmelkers en investeerders om ze om te bouwen tot kamers. Door verkamering neemt het aantal betaalbare starterswoningen in Leiden dus af, terwijl de vraag naar een betaalbare woning in Leiden juist heel groot is.

Het derde belangrijke argument tegen soepele voorwaarden voor verkamering is dat het bestaande beleid leidt tot veel overlast voor omwonenden van verkamerde panden en daarmee dus ook grote nadelige gevolgen heeft voor het welzijn van bewoners/huiseigenaren waarbij ook de sociale cohesie en het onderlinge contact tussen bewoners afneemt in meerdere Leidse wijken, zoals Transvaal, Haagwegkwartier, de Burgemeester/Professorenbuurt en de Merenwijk. Er is een ontwikkeling gaande, waarin pandjesbazen (huisjesmelkers) in toenemende mate leegstaande woningen in Leiden opkopen, met het doel om deze woningen zo snel mogelijk om te bouwen en vervolgens de kamers te verhuren aan studenten of arbeidsmigranten. Omwonenden van verkamerde panden klagen over overlast als gevolg van een ander leefritme van kamerbewoners, geluidsoverlast en grote hoeveelheden fietsen op de stoep en in een aantal gevallen ook slecht onderhouden woningen. In een aantal gevallen is er sprake van dat een particuliere woningeigenaar wordt geconfronteerd met de situatie dat zijn woning ingeklemd raakt door verkamerde panden aan weerszijden van zijn woning, wat als bedreigend wordt ervaren.

Deze argumenten zorgen ervoor dat de SP een warm voorstander was en nog steeds is om stevige voorwaarden te stellen aan vergunningverlening, voordat de eigenaar van een woning deze mag verbouwen tot aparte kamers. Of verkamering in een specifiek geval mogelijk is, moet volgens de SP aan de voorkant (bij eventuele vergunning verlening) worden beoordeeld en niet pas achteraf aangepakt worden (door handhaving op overlast). Handhaving vormt een aanvulling op een stevige vergunningsplicht, maar alleen inzetten op handhaving is onvoldoende om te zorgen voor een leefbare situatie in de Leidse wijken. Voorkomen is beter dan genezen vindt de SP, in tegenstelling tot de fracties van VVD, CDA, Groenlinks en D66.

Oplossingen

Op verzoek van de PvdA, daarin gesteund door de SP, heeft het college van B&W een zestal mogelijkheden voorgelegd aan de raad, die de overlast van kamerbewoning in reguliere woningen kan beperken, met het verzoek aan de raad om aan te geven welke opties nader uitgewerkt moeten worden. Uitkomst van de bespreking in de gemeenteraad van 31 maart jl. is, dat twee opties verder worden uitgewerkt door het college. Het betreft zowel de mogelijkheid om extra bouwtechnische voorwaarden (zoals isolatie) en veiligheidsvoorschriften te stellen (vooraf) bij het verlenen van de vergunning voordat een woning verkamerd kan worden als ook de mogelijkheid om deze voorwaarden te stellen indien een pand reeds tot afzonderlijke kamers is verbouwd (achteraf).Aan de hand van de nadere uitwerking door het college zal de raad vervolgens besluiten of er ook daadwerkelijk extra voorwaarden aan de vergunning voor verkamering zullen worden gesteld in de toekomst. Het debat daarover zal later dit jaar plaatsvinden.

Daarmee kiest de gemeenteraad er, in tegenstelling tot de SP niet voor, ook de andere opties die het college heeft voorgelegd nader uit te werken. De volgende mogelijkheden, worden niet uitgewerkt:

a) de mogelijkheid om per straat of wijk een maximum aantal te verkameren panden te bepalen (het instellen van een quotum);

b) het stellen van een maximum aan het aantal kamers dat in een woning wordt gerealiseerd (om daarmee het aantal bewoners per pand te beperken);

c) de mogelijkheid om aan de vergunning voorwaarden te verbinden voor het stallen van fietsen (zodat omwonenden niet te maken krijgen met grote hoeveelheden fietsen op de stoep in de omgeving van het verkamerde pand, en;

d) de mogelijkheid om ook bij de realisatie van meerdere zelfstandige woonruimten in een pand (met eigen keuken, wc en douche) een vergunning in te voeren, vergelijkbaar met de eisen die worden gesteld aan de realisatie van kamers zonder eigen voorzieningen (in het huidige beleid is hiervoor helemaal géén vergunning nodig).

Met name de mogelijkheden a) en d) zijn naar het oordeel van de SP-fractie een mogelijkheid om overlast als gevolg van verkamering tegen te gaan. Voor mogelijkheid a) geldt, dat het stellen van een maximum aantal vergunningen per straat of gebied ervoor zorgt dat er een stop komt op het steeds maar toenemende aantal woningen dat wordt verbouwd tot kamers. Deze optie kan er voor zorgen dat een balans wordt gehandhaafd als het gaat om het aantal eengezinswoningen en verkamerde pandenden in een wijk, zoals in Transvaal, Haagwegkwartier, Burgemeester/Professorenbuurt en Merenwijk. Bijkomend voordeel is dat om een quotum in te stellen ook gekeken zou moeten worden naar het aantal panden dat reeds in Leiden is verkamerd om te bepalen wat het maximum in een straat of wijk zou moeten zijn en zou dus inzicht inzicht geven in de huidige stand van zaken per straat of wijk. Tot verbazing van de SP beschikt de gemeente op dit moment namelijk niet over een actueel overzicht van de bestaande panden.

De laatste mogelijkheid, onderdeel d) zou er juist voor zorgen dat ook de eigenaar van een pand, die het wil verbouwen tot meerdere zelfstandige appartementen hiervoor een vergunning moet aanvragen. In de huidige situatie hoeft dat niet. Volgens de SP is het huidige beleid tegenstrijdig. Het feit dat je wel een vergunning nodig hebt voor het verbouwen tot studentenkamers (waarvan de SP vindt dat de voorwaarden verder moeten worden aangescherpt), maar niet wanneer je een pand verbouwd tot meerdere zelfstandige appartementen/studio's is vreemd en zou er bovendien toe kunnen leiden dat eigenaren van een pand er om die reden voor kiezen appartementen te realiseren in plaats van kamers (die mogelijk ook tot overlast voor omwonenden kunnen leiden).

Een ideologisch verschil van inzicht

De SP is er voorstander van dat duidelijke voorwaarden worden gesteld, zoals bouwtechnische- en veiligheidseisen, voordat een aanvraag voor een vergunning tot verkamering van een pand wordt goedgekeurd. Heldere voorwaarden aan een vergunning voorkomt overlast en is daarmee veel effectiever dan het alleen inzetten op handhaving wanneer er al overlast is ontstaan. SP-raadslid Han Dirks: 'Een vergunningplicht met duidelijke voorwaarden is de meest effectieve manier om overlast als gevolg van verkamering te voorkomen. Het college heeft dat op vragen van de SP ook bevestigd.'

In tegenstelling tot de de SP-fractie zijn de fracties van VVD, CDA, Groenlinks en ook D66 geen (of slechts in zeer beperkte mate) voorstander van een vergunningsplicht voor huisjesmelkers. Liever zien zij zo min mogelijk voorschriften en regels om een maatschappelijk probleem in Leiden, zoals verkamering in de verschillende Leidse wijken, aan te pakken. Deze fracties geven de voorkeur aan handhaving van overlast. Volgens de SP kan handhaving echter niet zonder vooraf duidelijke regels te stellen, om te bepalen of verkamering in een specifiek geval toegestaan kan worden, voordat handhaving van de regels in beeld komt.  Handhaving vormt in de visie van de SP een aanvulling op de regels die zijn gesteld. Enkel inzetten op handhaving zonder dat je voorwaarden stelt in de vorm van een vergunning is niet effectief. Het is dan als dweilen met de kraan open. In deze opvatting en analyse verschilt de SP dus van de fracties van VVD, CDA, Groenlinks en D66.

Conclusie

De SP ziet dat er onder het bestaande beleid inzake verkamering een maatschappelijk probleem is ontstaan in Leidse wijken zoals Transvaal, Haagwegkwartier, Burgemeester/Professorenbuurt en de Merenwijk. Doordat huisjesmelkers gemakkelijk een vergunning hebben gekregen om hun panden om te bouwen tot kamers voor meerdere studenten of arbeidsmigranten tast dit het welzijn van omwonenden (particuliere woningeigenaars) in brede zin aan en staat de sociale samenhang tussen buurtbewoners onder druk. Bovendien is in de huidige situatie in een aantal gevallen sprake van onvoldoende maatregelen op het gebied van (brand-)veiligheid, isolatie en slecht onderhoud van verkamerde panden, wat niet in het belang is van studenten of arbeidsmigranten.

Overlast als gevolg van verkamering dient volgens de SP voorkomen te worden door strengere bouwtechnische- en veiligheidsvoorschriften te verbinden aan de 'onttrekkingsvergunning' die nodig is om een pand te mogen verbouwen tot meerdere kamers. Ook moet onderzocht worden of in de situatie dat reeds een vergunning is afgegeven er achteraf alsnog nadere voorschriften aan de vergunning kunnen worden verbonden om overlast te voorkomen. De SP is er blij mee dat deze mogelijkheden door het college verder worden onderzocht. Nadat het college deze mogelijkheden verder heeft onderzocht, zal de raad een beslissing nemen of er daadwerkelijk extra voorwaarden aan de vergunning voor verkamering zullen worden gesteld. De SP vindt het een gemiste kans dat niet ook de andere mogelijkheden nader zullen worden onderzocht. Het verbinden van extra voorwaarden aan de vergunning is namelijk de enige manier om overlast door verkamering voor omwonenden te voorkomen, in plaats van te bestrijden met handhaving.

De SP zal zich blijven inzetten om het beleid rondom verkamering zo aan te passen dat er op een fijne manier kan worden gewoond in de verschillende Leidse wijken, waarbij het belang van particuliere woningeigenaren niet raakt ondergesneeuwd ten opzichte van het belang van huisjesmelkers om over de rug van studenten en arbeidsmigranten veel geld te verdienen aan verkamering.