Leiden

In de raadsvergadering van 1 december jl. heeft de SP fractie ingestemd met de bouwplannen voor Zijlsingel 36. Het plan voor deze locatie bestaat uit de bouw van 46 startersappartementen ter vervanging van het pand waarin eerder een autogarage gevestigd was. Hoewel het plan bij een aantal omwonenden op bezwaren stuit heeft de SP na het wegen van de verschillende belangen besloten om het plan te steunen omdat de fractie de bouw van woningen in Leiden, zeker voor starters, belangrijk vindt en de juridische gronden om het plan af te wijzen onvoldoende lijken.

Voorop gesteld moet worden dat bouwplannen in Leiden moeilijk te realiseren zijn. Daarbij speelt mee dat Leiden een dichtbebouwde stad is, waarvan het inwoneraantal nog steeds groeit. Op een relatief kleine oppervlakte wonen ontzettend veel mensen. Daarnaast geldt dat Leiden geen onbebouwde grond posities meer heeft, zodat nieuwbouw van woningen altijd zal moeten plaatsvinden op ontwikkellocaties in de stad, waarbij altijd belangen van diverse mensen betrokken zijn. Niet in de laatste plaats de belangen van omwonenden. Bouwplannen in Leiden zorgen daarom vrijwel altijd voor een dilemma. De vraag of een voorgenomen ontwikkeling past binnen de reeds bebouwde omgeving is van heel veel factoren afhankelijk. Dit geldt zeker ook voor het bouwplan aan Zijlsingel 36 en is bovendien een van de redenen waarom de ontwikkeling op deze plek al zo’n lange voorgeschiedenis kent, waarbij diverse mogelijkheden zijn overwogen.

Beoordeling van het bouwplan

Voor het bouwplan aan de Zijlsingel 36 geldt dat het plan niet past binnen het geldende bestemmingsplan. Dat is de reden waarom de raad is betrokken bij dit plan met de vraag of een ‘verklaring van geen bedenkingen’ kan worden afgegeven, waarna het gerealiseerd kan worden. De wetgever verwacht van de raadsleden dat zij t.a.v. een bouwplan aangeven of er gronden zijn van ‘goede ruimtelijke ordening’ om de vereiste vergunning niet af te geven. Als de gemeenteraad in meerderheid vindt dat dat het geval is, dan zullen ie gronden ook zorgvuldig moeten worden onderbouwd. Een VVGB-procedure wordt gekenmerkt wordt door een ja/nee beslissing, namelijk het accepteren van het plan zoals het er ligt of het plan afwijzen. Het plan goedkeuren onder de voorwaarde dat het naar de inzichten van de raad wordt aangepast behoort niet tot de mogelijkheden. Daarmee is het niet zo dat een ander voorstel dan nu voorlicht onmogelijk is in de zin dat sprake is van een ‘alles of niets scenario’, maar het afwijzen van het plan zou wel betekenen dat er gewerkt moet worden aan een alternatief plan.

Bij de beoordeling van het bouwplan voor de Zijlsingel 36 is de Leidse SP-fractie nagegaan of die gronden er zijn om dit plan af te wijzen, die tevens bij een eventuele rechtszaak ook overeind blijven. Dat is nodig omdat als blijkt dat de argumenten juridisch niet overtuigend genoeg zijn, het plan alsnog doorgang zal vinden. Daarom heeft de SP fractie enerzijds het juridische gewicht van argumenten tegen dit bouwplan beoordeelt, maar heeft SP fractie anderzijds ook breder naar de maatschappelijke belangen die samenhangen met dit plan gekeken. Bedacht moet worden dat in de afgelopen jaren al diverse mogelijkheden zijn verkend voor deze locatie, maar dat om diverse redenen de verschillende plannen steeds onhaalbaar zijn gebleken.

Diverse omwonenden hebben bezwaren geuit tegen het nu voorliggende plan voor de bouw van startersappartementen. Daarbij is benoemd dat het plan te groot en te hoog zou zijn, is bezwaar gemaakt met betrekking tot de (verkeers)veiligheid, het aantal parkeerplaatsen in het plan en zijn tevens de bezonning van omliggende woningen samen met de algehele normen voor welstand benoemd als argumenten tegen het plan.

De SP heeft ten aanzien van het plan zowel de bezwaren als de positieve punten uit het plan tegen elkaar afgewogen. Ten aanzien van de bezwaren heeft de SP beoordeelt dat:

a. M.b.t. de veiligheid de brandweer heeft aangegeven akkoord te gaan met de smallere doorgang voor het achterterrein, waarbij ook de uitrit richting de singel is meegenomen;

b. M.b.t. parkeren een belangrijk deel van het perceel wordt ingericht als parkeerplaats. Afgaand op de bestaande normen wordt een deel van de extra parkeerbehoefte als gevolg van het bouwplan mogelijk afgewenteld op de omgeving. Extra bewoners betekent meer verkeersbewegingen en dus meer geluid, maar die toename blijft binnen de geldende normen;

c. M.b.t. de welstand de welstandscommissie akkoord heeft gegeven op basis van de plannen;

d. De bouwhoogte van 12 respectievelijk 9 meter wellicht hoger is dan de omliggende panden, maar niet zodanig hoog dat dit in het geheel niet past op deze plek aan de singel. T.a.v. het volume van de gebouwen, met daarin 46 appartementen, geldt dat de grondoppervlakte waarop de bebouwing staat kleiner is dan de showroom die er nu is. Wel is het zo dat een belangrijk deel van de kavel benut zal worden voor parkeerruimte;

e. De geplande bebouwing (niet geringe) invloed heeft op de bezonning van de omliggende woningen, met name die woningen die op de begane grond gelegen zijn. De bezonningsstudie die is uitgevoerd wordt door de buurtvereniging betwist. De ontwikkelaar heeft de bouwplannen beperkt aangepast om te voldoen aan de wettelijke normen die gelden voor bezonning;

f. Het contact met de ontwikkelaar niet/moeizaam tot stand komt in de ogen van omwonenden. De SP betreurt het zeer dat omwonenden aangeven zich door de ontwikkelaar niet gehoord te voelen. Idealiter zou er sprake moeten zijn van een goed overleg tussen beiden. Anderzijds is het oorspronkelijke plan wel aangepast, om daarmee te voldoen aan de wettelijke normen voor bezonning c.q. de belangen van omwonenden.

Tegenover deze bezwaren staan andere belangen, die eveneens van invloed zijn op de afweging die de SP heeft gemaakt:

a. Het belang van voldoende (betaalbare) woonruimte voor starters in Leiden en de mogelijkheid om dat in het centrum van de stad te realiseren;

b. Het ontwikkelen van een locatie in de stad, waar al jaren sprake is van leegstand;

c. Het saneren van zwaar vervuilde grond;

d. Het bouwplan lijkt niet verder geoptimaliseerd te kunnen worden, gelet op de verhouding tussen kosten en opbrengsten. In hoeverre dat echt zo is, en de invloed van de kosten voor sanering van de grond daarop, is moeilijk vast te stellen.

Bij het maken van de afweging, hebben voor de SP uiteindelijk de laatste argumenten het zwaarste gewogen. Dat wil niet zeggen dat de andere elementen niet van belang zijn, of dat wordt ontkend dat dit bouwplan ingrijpend is voor omwonenden. Echter, in de ogen van de SP fractie zijn van alle kritische elementen die van de bezonning en de vermoedelijke toename van de parkeerdruk nog het meest overtuigend, maar naar verwachting juridisch onvoldoende argumenten tegen dit plan.

Vandaar dat de SP fractie in de commissievergadering voorafgaande aan de raadsvergadering enkele aandachtspunten heeft benoemd bij dit plan. Namelijk de zo groen mogelijke invulling van de ruimte die overblijft na bebouwing van de beschikbare ruimte en de voorwaarde dat de bouwwerkzaamheden zorgvuldig worden uitgevoerd zodat geen schade ontstaat aan de omliggende woningen en dat als dat wel het geval is de aard van de schade goed wordt vastgelegd en hersteld.

De wethouder heeft deze punten toegezegd.

Bredere context

Het bouwplan voor de Zijlsingel 36 dient ook vanuit een bredere context beoordeeld te worden. Uit vooruitzichten tot 2040 blijkt dat er sprake zal zijn van bevolkingsgroei in de Leidse regio in deze periode. De verwachting is dat nog eens 35.000  woningen moeten worden toegevoegd in de Leidse regio (Leiden en 9 andere gemeenten), waarbij het in de ogen van de SP de voorkeur geniet om zo efficiënt mogelijk om te gaan met de beschikbare ruimte binnen de stad in plaats van nieuwe locaties buiten de bestaande kernen te bebouwen.

Zowel de afweging van de elementen die zien specifiek op de ontwikkeling van het bouwplan voor Zijlsingel 36 als de genoemde algemene behoefte aan extra woningen in de regio voor de komende jaren, hebben gemaakt dat de SP uiteindelijk, na een zorgvuldige afweging van de verschillende belangen, heeft besloten steun te verlenen aan het bouwplan voor Zijlsingel 36.

Na de commissie vergadering voorafgaande aan de raadsvergadering van 1 december jl. heeft raadslid Han Dirks het standpunt van de fractie toegelicht bij Sleutelstad.nl.

Het interview is via deze link te beluisteren:
https://soundcloud.com/sleutelstad/2016-11-24-sp-raadslid-han-dirks-over-het-bouwplan-aan-de-zijlsingel